Vanhan kohteen ostajan on oltava varautunut siihen, että kohdetta saatetaan joutua korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen tai teknisen käyttöiän ylittymisen vuoksi.

Tässä artikkelissa tarkastellaan, mitä tekninen käyttöikä tarkoittaa, miten se ja kohteen ikä ylipäätänsä vaikuttavat asunto- ja kiinteistökauppoihin ja miksi ostajan ja myyjän on tärkeää ottaa nämä seikat huomioon jo ennen kaupantekoa.

Mitä tarkoitetaan rakenteen tai rakenneosan teknisellä käyttöiällä?

Kysyin Juha Sutiselta, Finspector Oy:n yrityksen perustajalta, mitä teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan. Juhalla on yli 40 vuoden kokemus alalta ja hän on ollut mm. aktiivisesti mukana uudistamassa vuoden 2025 RT 103765 ”Kiinteistön keskimääräiset tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot” ohjekorttia.

”Teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan rakennuksen tai sen osan arvioitua käyttöaikaa, jonka kuluessa se toimii suunnitellulla tavalla. Kun tekninen käyttöikä on täyttymässä tai päättynyt, tulee rakenteen kunto selvittää, ja tarvittaessa se voidaan joutua uusimaan tai korjaamaan.” Juha kertoo.

"Tekniset käyttöiät voivat koskea esimerkiksi salaojia, viemäreitä, kattoja ja märkätiloja. Perustuksille ja kantaville rakenteille teknisiä käyttöikiä ei yleensä ole määritelty, mutta esimerkiksi piilosokkelirakenne on osa kantavaa runkoa ja sille on nyt määritelty käyttöikä eri rasitusluokissa. Kuitenkin lähtökohtaisesti perustuksien ja kantavien rakenteiden oletetaan kestävän rakennuksen koko käyttöiän ajan." Juha selventää.

Lisäksi joillekin rakenteille on vasta myöhemmin määritelty tekninen käyttöikä, vaikka rakenteita olisikin jo käytetty monen vuoden ajan. Kysyin Juhalta, mistä tämä johtuu.

”Rakennustekniikka kehittyy jatkuvasti. Aurinkopaneelit tai uudet märkätilojen vedeneristysratkaisut eivät aiemmin olleet yleisessä käytössä, joten kun uusia innovaatioita tulee, myös näiden uusien rakenneosien käyttöikämäärittelyjä päivitetään ajan myötä.” Juha selostaa.

Miten tekninen käyttöikä ja kohteen ikä vaikuttavat asunto- ja kiinteistökauppoihin?

"Jos ostat vanhan talon, ei ole realistista odottaa, että kaikki olisi uudenveroisessa kunnossa. Se, että esimerkiksi katon tekninen käyttöikä on täyttynyt, ei tarkoita, että kyseessä olisi automaattisesti virhe, vaan se on osa normaalia kiinteistön elinkaarta." Juha selittää.

Esimerkiksi Vaasan hovioikeuden ratkaisussa S 13/224 31.10.2014 kaupan kohteena oli vuonna 1957 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 94 000 euroa ja ostajat vaativat kaupanteon jälkeen myyjiltä mm. likavesiviemäröinnin rikkoutumisen ja tukkeutumisen johdosta hinnanalennusta. Hovioikeuden perustelujen mukaan ostajan olisi tullut kauppaa tehdessään ymmärtää, että 50 vuotta vanhan viemäristön osalta on vain ajan kysymys, milloin viemäristö tulee käyttöikänsä päähän. Näin ollen katsottiin, että viemäröinnissä ei ollut MK 2:17.1:n 5 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä.

Siispä vaikka iäkkäässä rakennuksessa havaittaisiinkin kaupan jälkeen vikoja, virhekynnys ei välttämättä ylity. Kuluttajariitalautakunnan (KRIL) ratkaisussa 2989/82/2012 kaupan kohteena oli vuonna 1927 rakennettu omakotitalo, 1940-luvulla rakennettu mummonmökki ja piharakennuksia. Kauppahinta oli 153 000 euroa. Melko pian kaupanteon jälkeen kaakeliuunin tiiltä romahti tulipesään. Ostajat vaativat myyjiltä korvausta 4 500 euroa. KRIL:n perustelujen mukaan ostajat olivat olleet tietoisia rakennuksen iästä, eikä kaakeliuunin puutteista kertomatta jättäminen ollut vaikuttanut kauppaan. KRIL katsoi, ettei kyse siten ollut maakaaressa tarkoitetusta virheestä.

Myös korkein oikeus tapauksessa 2015:58 kommentoi, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

Myyjä voi kuitenkin edelleen joutua vastuuseen kohteesta ilmenevistä virheistä, mikäli hän on antanut vääriä tai harhaanjohtavia tietoja, vaikka kyseessä olisi vanha kohde ja ostaja olisi tietoinen kohteen iästä. KRIL:n ratkaisun 1846/82/2012 perusteluiden mukaan ostaja oli myyntiesitteessä annettujen tietojen perusteella voinut olettaa, että rakennus oli lähes kokonaan peruskorjattu. Myyjien katsottiin antaneen ostajille talon perusparannuksesta ja kunnosta harhaanjohtavaa ja virheellistä tietoa ja joutuivat maksamaan ostajille hinnanalennusta 35 000 euroa.

Miksi kohteen ikä ja rakennusten tai rakenteiden tekninen käyttöikä tulisi ottaa huomioon ennen kaupantekoa?

Teknisen käyttöiän käsitteen ja kohteen iän ymmärtäminen ehkäisee riitatilanteita ja edesauttaa sujuvia asunto- tai kiinteistökauppoja.

Jos ostaja ei ymmärrä teknistä käyttöikää, hän voi virheellisesti olettaa myyjän olevan vastuussa kaikista myöhemmin ilmenneistä vioista.

Iäkkäämmissä kohteissa ongelmat liittyvätkin useimmiten siihen, että tiettyjä rakenteita ei ole uusittu tai peruskorjattu kiinteistön rakentamisen jälkeen. Ostajan on tällöin itse arvioitava, mikä merkitys ostopäätökseen on rakenteiden teknisen käyttöiän ylittymisellä tai sillä, että käyttöikää on jäljellä enää muutamia vuosia. Myyjä on yleensä täyttänyt asianmukaisesti oman tiedonantovelvollisuutensa kertomalla mahdollisista tehdyistä perusparannuksista.

Miten vanhojen kohteiden kauppojen jälkeisiä riitoja voitaisiin ehkäistä?

”Mielestäni riitatilanteet voisivat olla helpommin ehkäistävissä, kun kohteen kauppakirjat ja kuntotarkastusraportit tehdään huolella. Kuntotarkastusraporteissa usein kirjataan rakennusten tai rakenteiden tekniset käyttöiät ja ostajan olisi hyvä oikeasti ymmärtää tämän tiedon merkitys käytännössä, eikä vain sivuuttaa sitä.” Juha pohtii.

Kuntotarkastusraporteissa tulleet seikat voivat laajentaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta, mutta se, mitä ostajan on tullut kuntotarkastuksen perusteella tietää tai ymmärtää, ei ole yksiselitteisen selvää. Laajennettu ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa, että ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta tai jonka riskistä tai mahdollisuudesta hän on tullut kuntotarkastuksen perusteella tietoiseksi.

Esimerkiksi Turun hovioikeuden ratkaisussa nro 2478 18.12.2007 S 07/243 kiinteistön kunnosta kuntotarkastuslausunnossa todetut seikat huomioon ottaen ostajien oli tullut varautua siihen, että rakennus vaati korjaamista eikä kiinteistön katsottu näiltä osin olevan virheellinen.

Lopuksi

Vanhan kohteen ostajan on varauduttava siihen, että rakennuksen tai rakenneosien tekninen käyttöikä voi olla umpeutumassa, mikä voi edellyttää korjaus- tai uusimistoimia. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän antaa kohteesta harhaanjohtavia tai virheellisiä tietoja.

Kaupanteon jälkeisiä erimielisyyksiä voidaan ehkäistä selkeillä kauppakirjoilla ja huolellisesti laadituilla kuntotarkastusraporteilla. Kaikkia mahdollisia riitatilanteita ei kuitenkaan voi ennakoida, ja tarvittaessa on syytä kääntyä asiantuntevan juristin puoleen. Toimistomme juristit ovat apunasi kiinteistö- ja asuntokauppaan liittyvissä kysymyksissä. Voit ottaa yhteyttä sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi tai soittamalla numeroon 010 336 8990.

Juliana Akin, OTM

Asiasanat: tekninen käyttöikä - RT-kortti 2025 - kiinteistöoikeus - asuntokauppa – kiinteistökauppa – asuntokauppariita – kiinteistökauppariita