Ostamasi kiinteistön myyntiesitteen mukaan kohteen kunto oli hyvä, asuinrakennus oli kuntotarkastettu, ja siitä oli ”pidetty hyvää huolta” vuosien varrella. Pian kaupanteon jälkeen sait kuitenkin tietää, että rakennuksessa oli aiemmin ollut kosteusvaurioita, sen rakenteet eivät vastanneet sinulle ennen kauppaa annettuja rakennuspiirustuksia, ja ulkoseinissä ilmeni mikrobivaurioita. Sinusta tuntuu, että kiinteistön kunto ja ominaisuudet eivät vastanneet lainkaan sitä, mitä myyjä oli kertonut ennen kauppaa. Mitä tehdä?

Harkitse virheestä reklamointia

Yllä kuvattu tilanne on varsin tyypillinen esimerkki kiinteistössä kaupanteon jälkeen ilmi tulevista laatuvirheistä.

Muita varsin yleisiä laatuvirheitä ovat mm. kiinteistöön kuuluvien rakennusten rakenteita tai kuntoa koskevat viat kuten vialliset vesi- tai viemärijohdot, lämmitysjärjestelmän puutteet, routavauriot, vesivauriot, perustusten virheellisyydestä johtuvat viat sekä puuttuvat tai riittämättömät eristeet, pinta-alavirheet, ja homevauriot.

Reklamointia virheestä kannattaa harkita, sillä virhe kiinteistössä voi oikeuttaa sinut kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen tapauksesta riippuen.

Virheen on kuitenkin ylitettävä ns. vaikutuksellisuuskynnys eli olla vaikutuksellinen. Tämä tarkoittaa sitä, että oikeudellisesti virheeksi eivät kelpaa vain vähäiset viat, puutteet tai poikkeamat. Artikkelimme "Kiinteistön ja asunnon kauppa – edellyttääkö laatuvirhe, että vaurioita on jo aiheutunut?" käy läpi muutamia esimerkkejä oikeuskäytännöstä milloin laatuvirhe on ollut riittävän vaikutuksellinen ja oikeuttanut ostajan mm. kaupan purkuun, tai hinnanalennukseen.

Miksi nopea toiminta virheen havaitsemisen jälkeen on tärkeää?

Reklamaation tekeminen vie aikaa ja vaatii huolellisuutta. Lisäksi mitä kauemmin odotat, sitä vaikeammaksi virheen todistaminen käy. Virheen ilmoittamiselle on myös asetettu määräaika.

Maakaaren mukaan sinun on ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai kun sinun olisi pitänyt se havaita. Maakaari on laki, jota sovelletaan, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö. Se tulee myös sovellettavaksi silloin, kun ostetussa kiinteistössä havaitaan tai epäillään virhettä ja tehdään vaatimuksia myyjälle tai puolustaudutaan ostajan virheväitteitä vastaan.

Saatat kuitenkin miettiä, eikö myyjä ole vastuussa kiinteistön laatuvirheestä viisi vuotta kaupanteon jälkeen? Maakaaren mukaan sinun on reklamoitava kiinteistön laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa mutta kuitenkin viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos et toimi tässä ajassa, menetät oikeuden vedota virheeseen (MK 2:25.2).

Nämä kaksi aikarajaa saattavat aiheuttaa sekaannusta. "Kohtuullinen aika" viittaa siihen, että sinulla on velvollisuus reagoida yleensä noin muutaman kuukauden kuluessa havaittuasi virheen. Tämä kohtuullisen ajan käsite vaihtelee kuitenkin tapauskohtaisesti.

Viiden vuoden takaraja taas on lopullinen määräaika, jonka jälkeen et voi enää vedota virheeseen, vaikka se havaittaisiin vasta myöhemmin.

Viiden vuoden sääntö suojaa sinua erityisesti tilanteissa, joissa virhe – esimerkiksi piilevä vika,  – ilmenee vasta paljon myöhemmin kaupanteon jälkeen. Tämä aikaraja ei kuitenkaan poista velvollisuuttasi toimia viipymättä, kun virhe tulee ilmi.

Mitä sinun tulisi tehdä seuraavaksi?

Tässä vaiheessa moni miettii, tulisiko heidän ottaa yhteyttä myyjään, ryhtyä itse korjaustoimenpiteisiin vai kääntyä asiantuntijan puoleen.

Oikeuksiesi varmistamiseksi suosittelemme ottamaan yhteyttä kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneeseen juristiin.

Juristin avulla varmistat, että kaikki tarvittavat toimenpiteet tehdään oikein ja ajallaan.

Kuinka me voimme auttaa sinua?

Kiinteistön virhetilanteet ovat usein monimutkaisia, ja virheellisesti tehty reklamaatio tai viivästyminen vaikeuttavat mahdollisuuksiasi vedota virheeseen.

Toimistossamme käsittelemme viikoittain tapauksia, jotka liittyvät kiinteistökauppojen virheisiin ja reklamaatioihin, ja meillä on vuosien kokemus kiinteistöoikeuteen liittyvien asioiden hoitamisesta.

Jos tarvitset apua reklamaation tekemisessä tai kiinteistökaupan virheiden selvittämisessä, soita 010 336 8990 tai laita sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi

Autamme sinua selvittämään tilanteesi ja varmistamaan oikeutesi kiinteistökaupassa.

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: reklamaatio - kiinteistö - kiinteistökaupan virhe - kiinteistökaupan reklamaatio - kiinteistöoikeus