Vastuunrajoitusehdoilla voidaan rajata myyjän virhevastuuta esimerkiksi kiinteistön virheestä ja virheen seuraamuksista. Vastuunrajoitusehdon rajoittaessa ostajan oikeuksia, on sen oltava riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa, jotta se on kaupan osapuolia sitova.

Tässä artikkelissa on tarkoitus tarkastella vastuunrajoitusehtoa kiinteistön kaupassa ja milloin vastuunrajoitusehto on kaupan osapuolia sitova. Termejä ”vastuunrajoitusehto” ja ”yksilöintivaatimus” tullaan käyttämään useaan otteeseen, joten on tarkoituksenmukaista aloittaa näiden termien määrittelyllä.

Mikä on vastuunrajoitusehto?

Kiinteistökauppojen lähtökohtana on sopimusvapaus (MK 2:9). Tämä tarkoittaa sitä, että myyjä ja ostaja voivat sopia kiinteistön kauppakirjassa esimerkiksi kiinteistön virheestä ja virheen seuraamuksista maakaaren säännöksistä poikkeavalla tavalla.

Maakaaren säännösten perusteella myyjän virhevastuu on varsin laaja, joten erityisesti myyjän virhevastuun sisällöstä ja laajuudesta usein halutaan sopia toisin kuin mitä maakaaressa säädetään.

Näitä ehtoja, joilla maakaaren säännöksistä poiketaan ja myyjän virhevastuuta rajoitetaan, kutsutaan vastuunrajoitusehdoiksi.

Mitä tarkoittaa vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus?

Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus tarkoittaa sitä, että ostajan oikeuksia virhe- ja viivästystapauksissa voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä.

Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksella on haluttu torjua käytännössä yleistynyt tapa sisällyttää kauppakirjaan epämääräisiä myyjän vastuuta rajoittavia vastuunrajoituslausekkeita.

Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen tarkoituksena on siis suojata ostajan oikeuksia kiinteistön kaupassa.

Toisin sanoen, myyjän virhevastuuta rajoittavat vastuunrajoitusehdot sitovat ostajaa ainoastaan, jos ne on yksilöity riittävästi.

Mutta mistä tiedät, millainen vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity?

Valitettavasti maakaaren säännöksistä ei suoraan ilmene, kuinka tarkasti vastuunrajoitusehto on yksilöitävä, jotta se on kiinteistökaupan osapuolia sitova.

Tutkimalla lain esitöitä ja korkeimman oikeuden tapauksia, voimme kuitenkin saada hieman paremman käsityksen siitä, milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity.

Yksilöintivaatimus lain esitöissä

Lain esitöissä on vastuunrajoitusehdon yksilöinnistä mainittu seuraavaa:

”Käytännössä tavalliset ehdot, joiden mukaan ''kiinteistö myydään sellaisena kuin se on'', eivät kauppaa tehtäessä anna ostajalle riittävää kuvaa siitä, miltä osin lainmukaisesta vastuusta poiketaan. Ehdotuksen mukaan vastuunrajoituslausekkeisiin voidaan vedota ostajan vahingoksi vain, jos ehto on yksilöity niin, että siitä selvästi käy ilmi miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä.” (HE 1994/120)

Lain esitöiden perusteella vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kun:

• Sitä ei ole puettu yleisen vastuunrajoituslausekkeen muotoon kuten ”kiinteistö myydään sellaisena kuin se on.”
• Siitä käy selvästi ilmi miltä osin ja millä tavoin ostajan oikeuksista on sovittu maakaaresta poikkeavasti.

Tapausesimerkki - KKO 2004:78

Tapauksessa KKO 2004:78 korkein oikeus tarkasteli seuraavaa kiinteistön kauppakirjassa ollutta vastuunrajoitusehtoa:

”Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset."

Tässä tapauksessa ostajilla oli kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden takia.

Myyjän esittämästä kosteuskartoituksesta ei nimittäin ilmennyt, mistä kosteusvauriot olivat johtuneet eikä niiden syy ollut muutoinkaan kauppaa tehtäessä selvillä.

Kauppakirjaan kirjattu vastuunrajoitusehto koski vain niitä vaurioita, jotka olivat selkeästi yksilöity kosteuskartoituksessa.

Lausekkeessa ei yksilöity niitä vakavia rakenteellisia virheitä, jotka myöhemmin havaittiin, kuten salaojien puuttuminen tai rakennuksen virheellinen perustaminen.

Myyjän olisi pitänyt yrittää rajata vastuunsa ulkopuolelle kosteusvaurion aiheuttanut syy. Nyt myyjä yritti vain sulkea pois havaitut vauriot sekä kosteusvaurion aiheuttamat lisävahingot.

Tämän tapauksen valossa vastuunrajoitusehdon yksilöimisestä voidaan todeta, että:

• Vastuunrajoitusehdossa on yksilöitävä selkeästi kaikki ne virheet tai vauriot, jotka myyjä haluaa rajata vastuunsa ulkopuolelle.

Tapausesimerkki - KKO 2012:72

Tapauksessa KKO 2012:72 tarkasteltavana oli seuraava vastuunrajoitusehto:

”Ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, onko niitä huomioitu kustannusarviossa, ovatko ne olleet kaupantekohetkellä piileviä tai onko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia. Tämä seikka on huomioitu kauppahintaa alentavana tekijänä. Ostaja ilmoittaa, ettei sillä ole mitään vaatimuksia myyjää kohtaan kaupan kohteessa sijaitsevan rakennuksen perusteella.”

Korkeimman oikeuden mukaan ehdosta ilmenee selvästi, että vastuun on tarkoitettu siirtyvän rakennuksen osalta kokonaan ostajalle. Osapuolet ovat siten ehdolla sulkeneet myyjän vastuun täysin pois rakennuksen osalta.

Nimenomaisesti on vahvistettu sanotun koskevan myös sitä tilannetta, että rakennuksessa olisi jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja laatunsa vuoksi erityisen haitallisia virheitä.

Tämän on myös ilmoitettu tulleen otetuksi huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä.

Korkeimman oikeuden mukaan ehdon sanamuoto on yksiselitteinen eikä ostajalle sen perusteella ole voinut jäädä epäselväksi, että ehto on kattanut myös ne virheet, joista ei kaupantekohetkellä tiedetty.

Tämän tapauksen perusteella vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus täyttyy kun:

• Vastuunrajoitusehdon sanamuoto on niin yksiselitteinen, ettei ostajalle voi jäädä epäselväksi se, miten myyjän virhevastuun alaan kuuluvat seikat jäävät yksin ostajan vastuulle.

Yhteenveto

Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajan oikeuksia rajoittava vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity, kun:

1. Vastuunrajoitusehdosta käy selkeästi ilmi, millä tavalla ostajan asema poikkeaa maakaaren säännöksistä.
2. Vastuunrajoitusehdossa on yksilöity selkeästi kaikki ne virheet tai vauriot, jotka on tarkoitus rajata myyjän vastuun ulkopuolelle.
3. Ostajalle ei voi jäädä epäselväksi vastuunrajoitusehdon sanamuodon perusteella se, mitkä myyjän virhevastuun alaan kuuluvat seikat jäävät ostajan vastuulle.
4. Vastuunrajoitusehtoa ei ole puettu yleiseen vastuunrajoituslausekkeen muotoon kuten ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on.”

Vaikka KKO ratkaisut ja lain esityöt antavatkin yleisiä suuntaviivoja, milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity, mahdollisessa riitatilanteessa yksilöintivaatimuksen täyttyminen tai täyttymättä jääminen voi osoittautua hyvin tulkinnanvaraiseksi.

Tarvitsetko asiantuntijan apua kiinteistön vastuunrajausehtoihin liittyen?

Toimistomme juristeilla on monen vuoden käytännön kokemus kiinteistön vastuunrajoitusehdoista.

Autamme, kun tavoitteenasi on sisällyttää kiinteistön kauppakirjaan yksilöintivaatimuksen täyttävä vastuunrajoitusehto tai kun mielestäsi ostajan oikeuksiasi rajoittava vastuunrajoitusehto ei ole riittävän yksilöity.

Johtuen tapausten vähäisestä määrästä korkeimmassa oikeudessa ja yksilöintivaatimuksen tulkinnanvaraisuudesta, monissa tapauksissa saattaa olla hyvät mahdollisuudet turvata oikeutesi olitpa sitten myyjän tai ostajan asemassa.

Voit ottaa yhteyttä soittamalla 010 336 8990 tai sähköpostitse asiakaspalvelu@hclaw.fi mikäli tarvitset ammattilaisen apua kiinteistökauppojen vastuunrajoitusehtoihin liittyen!

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: vastuunrajoitusehto – yksilöintivaatimus – kiinteistökauppa – kiinteistöoikeus