On mahdollista, että jompikumpi kaupan osapuolista tulee syystä tai toisesta katumapäälle käytetyn asunnon hyväksytyn ostotarjouksen tai kiinteistön esisopimuksen tekemisen jälkeen.

Asunto- ja kiinteistökaupan peruminen ei kuitenkaan aina ole mahdollista. Silloinkin kun se on, ei yleensä ilman seuraamuksia.

Tässä vaiheessa on tarkoituksenmukaista selventää, että asunnon kaupalla tarkoitetaan asunto-osakkeen kauppaa. Siinä ostaja saa hallintaoikeuden tiettyyn huoneistoon asunto-osakeyhtiössä. Kiinteistön kaupassa ostaja saa omistusoikeuden tiettyyn maapohjaan ja sillä oleviin rakennuksiin.

Milloin siis asunto- ja kiinteistökaupoista on mahdollista perääntyä? Entä tuleeko kauppojen peruuttamisesta seurauksia? Alla vastaamme yksityiskohtaisesti näihin kysymyksiin.

Käytetyn asunnon kaupan peruuttaminen

Käytetyn asunnon kaupan peruuttamisen seuraamukset sekä se, voiko kaupasta ylipäätänsä perääntyä, riippuvat tilanteesta.

Tilanteessa, jossa ostaja on tehnyt ostotarjouksen myyjälle, eikä myyjän kanssa ole sovittu käsirahasta tai vakiokorvauksesta, sovelletaan varallisuusoikeudellista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) pykäliä. Mikäli oikeustoimilain mukaan osapuolten välille on syntynyt sitova sopimus, ei kaupasta lähtökohtaisesti voi enää perääntyä. Sitovuus tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että kaupasta vetäytyvä osapuoli voidaan viime kädessä tuomioistuimen päätöksellä velvoittaa pitäytymään kaupassa, eli esimerkiksi maksamaan kauppahinta tai luovuttamaan kaupan kohde.

Tilanteessa, jossa käsirahasta tai vakiokorvauksesta on sovittu, sovelletaan asuntokauppalain 3 luvun pykäliä. Tällöin kaupasta voi vetäytyä, mutta seuraamukset ovat joko käsirahan menettäminen tai vakiokorvauksen maksaminen.

Alla tarkastellaan kumpaakin näistä tilanteista.

Kaupasta vetäytyminen, kun käsirahasta tai vakiokorvauksesta ei ole sovittu

Oikeustoimilain mukaan ostajan ja myyjän välisestä sopimuksesta tulee sitova, kun myyjä antaa ostajan ostotarjoukseen hyväksyvän vastauksen. Myyjällä tai ostajalla on tällöin mahdollisuus vaatia viime kädessä tuomioistuimen avulla vastapuolensa pitäytymään kaupassa, eli joko maksamaan kauppahinta tai luovuttamaan kaupan kohde.

On tärkeää myös tietää, että sekä kirjallisesti että suullisesti tehty ostotarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus johtavat sitovan sopimuksen syntymiseen osapuolten välille. Lisäksi asuntokauppalaki ei aseta käytetyn asunnon kaupassa määrämuotoa kirjallisille ostotarjouksille.

Ostotarjouksia ei siis kannata lähteä tekemään tai niihin antamaan hyväksyvää vastausta miettimättä ensin, onko valmis sitoutumaan päätökseensä.

Tilanteesta riippuen kaupasta vetäytyminen saattaa kuitenkin yhä olla mahdollista. Alla on mainittu neljä erilaista tilannetta.

Esimerkki 1: Suulliseen ostotarjoukseen on annettava heti vastaus (OikTL 1:3 §)

Mikäli ostaja tekee tarjouksen suullisesti ja myyjä haluaa sen hyväksyä, on myyjän annettava tarjoukseen heti vastaus, ellei ostaja ole varannut aikaa vastauksen antamiseen. Jos myyjä ei heti tai ostajan varaaman ajan puitteissa anna hyväksyvää vastausta, katsotaan tarjous hylätyksi (OikTL 1:3 §).

Esimerkki 2: Myöhässä annettu hyväksyvä vastaus katsotaan uudeksi tarjoukseksi (OikTL 1:4 §)

Mikäli myyjä antaa hyväksyvän vastauksen ostajan tekemään tarjoukseen myöhässä, katsotaan myyjän antama hyväksyvä vastaus uudeksi tarjoukseksi (OikTL 1:4 §). Tällaisessa tilanteessa ostaja voi hylätä myyjän tekemän uuden tarjouksen, jolloin osapuolten välille ei synny mitään velvoitteita (OikTL 1:5 §).

Esimerkki 3: Myyjä hyväksyy tarjouksen, mutta tekee siihen lisäyksiä, rajoituksia tai ehtoja (OikTL 1:6 §)

Ostaja voi vetäytyä kaupasta tilanteessa, jossa myyjä sanoo hyväksyvänsä ostajan tekemän tarjouksen, mutta tekee siihen lisäyksiä, rajoituksia tai ehtoja, jotka eivät vastaa tarjousta. Tämä johtuu oikeustoimilain 1:6 §:stä, jonka mukaan edellä mainittu myyjän antama vastaus katsotaan kieltäväksi vastaukseksi, johon liittyy uusi tarjous. Ostaja voi aina halutessaan kieltäytyä tarjouksesta ja näin perääntyä kaupasta ilman seuraamuksia.

Esimerkki 4: Tarjous tai vastaus peruutetaan tarpeeksi ajoissa (OikTL 1:7 §)

Tarjous ei ole sitova, jos se peruutetaan ennen kuin vastapuoli on ottanut siitä selon tai samaan aikaan kuin tämä tapahtuu. Käytännön esimerkki tästä voisi olla tilanne, jossa ostaja lähettää ostotarjouksensa myyjälle sähköpostitse, mutta katuu päätöstään heti ja lähettää uuden viestin, jossa peruuttaa tarjouksen. Mikäli myyjä ei ole viestien välissä ehtinyt ottaa selkoa tarjouksesta, ei ostajan tekemä tarjous ole sitova.

Sama koskee vastausta: jos vastauksen antaja, eli esimerkiksi myyjä, peruuttaa antamansa hyväksyvän vastauksen ostajan tekemään ostotarjoukseen ennen kuin ostaja ehtii ottaa siitä selon tai samaan aikaan kun tämä tapahtuu, vastaus ei ole myyjää sitova.  

Kaupasta vetäytyminen, kun käsirahasta tai vakiokorvauksesta on sovittu

Asuntokauppalain 3 luvun säännöksiä sovelletaan ainoastaan tilanteessa, jossa on tehty ostotarjous asunnosta ja ostotarjouksen vakuudeksi maksettu myyjälle sovittu rahasumma (käsiraha) tai kun ostotarjouksen vakuudeksi on sitouduttu ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus). Asuntokauppalain 3:3 § määrittää seuraamukset tilanteessa, jossa jompikumpi osapuolista vetäytyy kaupasta seuraavasti:

• Jos ostaja peruuttaa kaupat, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus.
• Jos myyjä peruuttaa kaupat, on myyjän palautettava ostajan maksama käsiraha ja suoritettava ostajalle hyvityksenä käsirahaa vastaava määrä. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on suoritettava ostajalle vakiokorvaus.

Menetetyn käsirahan ja vakiokorvauksen suuruus voi olla enintään 4 % sovitusta kauppahinnasta. Myös myyjän suorittama hyvitys käsirahaa vastaavasta määrästä voi olla enintään 4 % sovitusta kauppahinnasta (AKL 3:6 §).

Kiinteistökaupan peruuttaminen

Kun kiinteistökaupassa halutaan tehdä sopimus kaupan tekemisestä (sopimus, joka velvoittaa kaupan tekoon myöhemmin), on kyse tällöin esisopimuksesta. Esisopimuksen oikeudellinen asema voidaan rinnastaa käytetyn asunnon hyväksyttyyn ostotarjoukseen.

Kun jompikumpi osapuolista haluaa peruuttaa kaupat esisopimuksen tekemisen jälkeen, seuraukset vaihtelevat sen perusteella, onko esisopimus tehty sille laissa määriteltyjä muotovaatimuksia noudattaen.  

Maakaaren asettamien muotovaatimusten mukaan, esisopimus on tehtävä kirjallisesti, ja kaupan osapuolten tulee allekirjoittaa sopimus. Lisäksi julkisen kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kiinteistön esisopimus osapuolten läsnä ollessa.

Nykyään, kiinteistön esisopimuksen voi myös tehdä ja allekirjoittaa sähköisesti ilman kaupanvahvistajaa (MK 9a:14 §). Tämä tapahtuu Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP), joka on selainpohjainen palvelu, jossa voi tehdä lähes kaikki kiinteistöjen luovutukseen liittyvät sopimukset ja hakemukset vaivattomasti verkossa (MK 9a:7 §).

Seuraukset, kun esisopimusta ei ole tehty määrämuotoisesti

Mikäli kiinteistön esisopimus ei täytä lain vaatimuksia ja jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta, ei tästä aiheudu käsirahan tai sopimussakon maksuvelvollisuutta (MK 2:8 §). Tämä johtuu siitä, ettei sitomattomaan vapaamuotoiseen esisopimukseen voida pätevästi liittää määräystä sopimussakosta (HE 120/1994, s. 44).

Kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on kuitenkin korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet todelliset ja kohtuulliset kustannukset. Kulujen korvaamisella osapuoli pyritään saattamaan siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jollei kaupan tekemiseen olisi lainkaan ryhdytty. Korvauksen määrä voi joissakin tilanteissa olla huomattava, jos esimerkiksi kiinteistöä hankkiva osapuoli on sopimuksen tarkoittamalla tavalla ryhtynyt suunnittelemaan kiinteistön tulevaa rakentamista (HE 120/1994 s. 44).

Kustannusten vaatijan on esitettävä näyttö siitä, että kustannukset ovat aiheutuneet kaupasta vetäytyjän syystä, sekä esitettävä näyttö kulujen määrästä.

Mikäli käsirahaa on maksettu, osapuoli, joka on kärsinyt vahinkoa vastapuolen vetäytyessä kaupasta, saa pidättää käsirahasta itselleen todellisten ja kohtuullisten kustannusten määrän. Tästä ylimenevä osuus on palautettava käsirahan maksaneelle (MK 2:8).

Seuraukset, kun esisopimus on tehty määrämuotoisesti

Mikäli sopimus täyttää lain vaatimukset, ei osapuolilla ole oikeutta yksipuolisesti peruuttaa kauppaa.

Tämä tarkoittaa sitä, että kaupasta vetäytynyt osapuoli voidaan toisen osapuolen toimesta kanteella vaatia kaupan tekoon esisopimuksessa mainituin ehdoin. Kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on myös korvattava kaikki vahinko, jonka hän on menettelyllään toiselle osapuolelle aiheuttanut. Korvausta vaativalla osapuolella on kuitenkin jo edellä mainittu näyttövelvollisuus: hänen on osoitettava paitsi vahingon tapahtuminen (aiheutunut vahinko), myös se, että vahinko on johtunut vastapuolen menettelystä (syy-yhteys).

Yhteenveto

Myyjän antaessa hyväksyvä vastaus ostajan tekemään tarjoukseen käytetystä asunnosta, syntyy osapuolia sitova sopimus oikeustoimilain mukaan. Kauppaa ei tällöin voi peruuttaa yksipuolisesti ja kaupasta vetäytynyt osapuoli voidaan viime kädessä tuomioistuimen päätöksellä velvoittaa pitäytymään kaupassa.

Mikäli myyjän ja ostajan välillä on sovittu käsirahasta tai sopimussakosta, kaupasta vetäytyminen on mahdollista, mutta tällöin vetäytyjä joko menettää käsirahan tai on velvollinen maksamaan vakiokorvauksen vastapuolelleen.

Kiinteistökauppojen kohdalla mahdollisuus kauppojen peruuttamiseen vaihtelee sen mukaan, onko esisopimus tehty muotovaatimuksia noudattaen. Mikäli muotovaatimuksia ei ole noudatettu, kaupasta vetäytyminen on mahdollista, mutta siitä voi seurata todellisten ja kohtuullisten kulujen korvaaminen vahinkoa kärsineelle. Jos esisopimus on tehty maakaaren sille asettamien muotovaatimusten mukaisesti, ei kauppaa voi enää peruuttaa yksipuolisesti. Tällöin kaupasta vetäytyvä osapuoli voidaan velvoittaa kaupan tekoon esisopimuksessa mainituin ehdoin ja korvaamaan kaikki vahinko, joka toiselle osapuolelle on aiheutunut.