Tässä artikkelissa keskitytään erityisesti vaatimusten esittämiseen ja niiden yksilöintiin.

Ennen aiheeseen syventymistä on tarkoituksenmukaista selventää, mitä ”virheestä ilmoittaminen”, ”virheeseen perustuvien vaatimusten yksilöinti” ja ”ostajan reklamaatiovelvollisuus” edes tarkoittavat.

• Virheestä ilmoittamisesta on kyse, kun ostaja ilmoittaa myyjälle kiinteistössä kaupanteon jälkeen ilmenevistä virheistä.
  
  
• Virheeseen perustuvien vaatimusten yksilöinnillä taas tarkoitetaan ostajan ilmoitusta siitä, mitä hän virheiden perusteella tulee vaatimaan (hinnanalennusta, vahingonkorvausta, tai kaupan purkua). Tällaista reklamaatiota kutsutaan yksilöidyksi reklamaatioksi, kun taas neutraali reklamaatio tarkoittaa vain ja ainoastaan ilmoitusta virheestä. Selvennyksenä vielä se, että kiinteistön laatuvirheestä reklamoidessa edellytetään nimenomaa tuota ”laajempaa” eli yksilöityä reklamaatiota.
  
  
• Ostajan reklamaatiovelvollisuus: Mikäli reklamaatiota ei tehdä maakaaren mukaisesti, ostaja voi menettää oikeuden vedota virheeseen. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi oikeuden menettämistä rahalliseen hyvitykseen tai kaupan purkamiseen virheen perusteella.

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen saattaa vaikuttaa varsin yksinkertaiselta ja suoraviivaiselta prosessilta, mutta tätä se ei aina ole. Voiko ostaja esimerkiksi ensin reklamoida vain virheestä, ja täydentää virheilmoitustaan vaiheittain ilmoittamalla vaatimuksensa myöhemmin? Entä kuinka tarkasti vaatimukset pitää yksilöidä, vai riittääkö summittainen arvio esimerkiksi hinnanalennuksen määrästä? Onko ostaja ”sidottu” myyjälle esittämiin vaatimuksiin, vai voiko niitä vielä myöhemmin muuttaa?

Tämä artikkeli vastaa näihin kysymyksiin ensin selventämällä reklamaatiovelvollisuuden sääntelyn taustalla vaikuttavia tavoitteita. Tämän jälkeen käymme läpi yhden korkeimman oikeuden tapauksen, joka havainnollistaa, mitä ostajalta tosiasiassa edellytetään, kun kyse on yksilöityjen vaatimusten esittämisestä. Lopuksi kommentoimme lyhyesti, kuinka hyvin nykyinen oikeustila toteuttaa reklamaatiosääntelyn taustalla olevat tavoitteet.

Reklamaatiosääntelyn kolme tavoitetta

Reklamaatiosääntelyn taustalla voidaan nähdä kolme tavoitetta:

1. Virhetilanteiden nopea selvittäminen (KKO 2016:69, kohta 7; KKO 2018:38, kohta 21; KKO 2008:8, kohta 5; HE 120/1994 vp s. 58)
   
   Virhetilanteiden nopealla selvittämisellä pyritään siihen, etteivät vastuusuhteet jäisi selvittämättä liian pitkäksi aikaa. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä.
   
   
2. Myyjän oikeussuojan turvaaminen (KKO 2016:69, kohta 7; KKO 2008:8, kohta 6)
   
   Reklamaatiovelvollisuudella on myös merkitystä myyjän oikeussuojan toteutumisen kannalta. Mikäli reklamaatiovelvollisuutta ei olisi, myyjän saattaisi olla vaikeaa virhetilanteissa osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, tai tehdä sovintotarjous.
   
   
3. Lojaliteettiperiaatteen toteuttaminen (KKO 2018:38, kohta 23)
   
   Reklamaatiosääntelyn taustalla on katsottu vaikuttavan myös lojaliteettiperiaate. Lojaliteettiperiaate on kantava sopimusoikeudellinen periaate, jonka mukaan osapuolten sopimukseen perustuvia intressejä ei tule nähdä yksinomaan vastakkaisina ja kilpailevina, vaan osapuolten on otettava riittävissä määrin myös toistensa edut huomioon. Sopimusrikkomustilanteessa, kuten virhe- tai muissa häiriötilanteissa, ostajalle asetettu velvollisuus reklamoida virheestä myyjälle on konkreettinen esimerkki lojaliteettiperiaatteen ilmentymisestä.

Mitä KKO 2016:69 opettaa ostajan reklamaatiovelvollisuudesta?

Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat kohtuullisessa ajassa reklamoineet havaitsemistaan virheistä, mutta menettivät silti oikeuden vedota niihin.

Tämä johtui siitä, että ostajat olivat liian myöhään esittäneet virheisiin perustuvat hinnanalennus- ja purkuvaatimuksensa (yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta).  

Ostajat olivat reklamaatiokirjeessään ilmoittaneet varaavansa mahdollisuuden esittää vaatimuksensa myöhemmin. Ostajien mukaan he eivät olleet pystyneet esittämään vaatimuksiaan aikaisemmin, koska kustannusarvio korjauskustannuksista oli valmistunut vasta tiettynä päivänä.

Korkein oikeus oli kuitenkin eri mieltä, eikä muuttanut hovioikeuden lopputulosta. Tapaus osoittaa, että virheestä ilmoittaminen ei yksin riitä, vaan ostajan on esitettävä myös vaatimuksensa ajoissa.

Ostajan reklamaatiovelvollisuuden sisältö KKO 2016:69 mukaan

Miten ja milloin virheisiin perustuvat vaatimukset on ilmoitettava, jotta ei menetä oikeuttaan vedota virheisiin?

Täysin tarkkaa ja tyhjentävää vastausta tähän kysymykseen lienee mahdotonta saada, mutta korkeimman oikeuden perusteluista on havaittavissa yleisiä suuntaviivoja, jotka hahmottavat ostajalle asetetun reklamaatiovelvollisuuden sisältöä:

1. Ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään, mutta vaatimusten ei tarvitse tässä vaiheessa olla vielä yksilöityjä. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää (KKO 2016:69, kohta 5).
   
   
2. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan (KKO 2016:69, kohta 9).
   
   
3. Sillä, onko ostaja nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen (KKO 2016:69, kohta 9).
   
   
4. Kohtuullinen aika vaatimusten ilmoittamisen osalta alkaa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tapauskohtaiset olosuhteet, sekä myyjän ja ostajan väliset virhettä koskevat neuvottelut ja selvittelytoimet voivat kuitenkin pidentää kohtuullista aikaa (KKO 2016:69, kohta 10).
   
   
5. Reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia (KKO 2016:69, kohta 11).

Yksinkertaistaen ja korkeimman oikeuden perusteluihin nojaten todettakoon, että ostaja on reklamoinut onnistuneesti kun:

• Hän on sekä ilmoittanut virheistä, että virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.
• Mikäli vaatimukset esitetään myöhemmin, virheilmoituksen täydentäminen on tapahtunut myös kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita.

Ostaja ei ole myöskään täysin sidottu esittämiinsä vaatimuksiinsa, vaan voi myöhemmin muuttaa niitä (”Reklamaatio, kanteenmuutoskielto ja prekluusio”, Defensor Legis 1/2022, Pirkko Heikkinen ja Mikko Vuorenpää, s. 78).

Tapauskohtaiset olosuhteet voivat vaikuttaa siihen, onko ostaja tosiasiassa reklamoinut maakaaren edellyttämällä tavalla.

Kuinka hyvin reklamaatiosääntelyn tavoitteet toteutuvat?

Aikaisemmin todettiin, että reklamaatiosääntelyllä pyritään selvittämään virhetilanteet nopeasti, turvaamaan myyjän oikeussuojaa, ja toteuttamaan lojaliteettiperiaatetta.

Erityisesti myyjän oikeussuojan tavoitteen osalta voidaan kyseenalaistaa, kuinka hyvin nykyinen oikeustila toteuttaa tämän.

Tapauksessa KKO 2016:69 korkein oikeus nimenomaisesti toteaa, että vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Rahamääräisten vaatimusten osalta myyjän oikeussuojan toteutumisen kannalta olisi tärkeää saada ainakin summittainen arvio vaatimusten määrästä (KKO 2016:69, kohta 9).

Kuinka hyvin myyjän oikeussuoja tosiasiassa siis toteutuu, mikäli ostaja voi vaatimustensa esittämisen jälkeen muuttaa niitä? (KKO 2016:69, kohta 11).

Maakaaren pykälä (MK 2:25.1) velvoittaa siis ostajan ilmoittamaan myös virheeseen perustuvat vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa. Ostaja voi kuitenkin millä lailla tahansa niiden esittämisen jälkeen muuttaa niitä. Eikö tällöin maakaaren velvoittava pykälä vaatimusten esittämisestä jää sisällöltään hieman ”tyhjäksi”? Laki siis samaan aikaan velvoittaa ilmoittamaan vaatimukset, sallii myös vaatimusten muuttamisen jälkikäteen, eikä aseta mitään rajoja sille kuinka paljon vaatimuksiaan voi myöhemmin muuttaa.

Tämänhetkinen reklamaatiosääntely ei siis vaikuta täysin onnistuneen myyjän oikeussuojan turvaamisen ja sääntelyn selkeyden kannalta.

Lopuksi

Oletko reklamoinut virheestä myyjälle maakaaren edellyttämällä tavalla? Ilmoittiko ostaja mielestäsi liian myöhään virheisiin perustuvista vaatimuksistaan? Mikäli tarvitset apua asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyen, toimistomme juristeilla on aiheesta monen vuoden kokemus ja autamme mielellämme. Voit joko soittaa numeroon 010 336 8990 tai laittaa sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi

Juliana Akin, OTM

Avainsanat: reklamaatio, reklamaatiovelvollisuus, kiinteistökauppa, kiinteistön kaupan reklamaatio, maakaari, kiinteistöoikeus