Asunnossa tai kiinteistössä ilmenevää laatuvirhettä pyritään usein osoittamaan toimenpiderajan ylittymisellä.

Mitä termi ”toimenpideraja” edes tarkoittaa?

Toimenpideraja on määriteltyasumisterveysasetuksessa pitoisuudeksi, mittaustulokseksi tai ominaisuudeksi, jonka ylittyessä vastuullisen osapuolen on ryhdyttävä terveydensuojelulaissa säädettyihin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi. Tarvittaessa vastuullisen osapuolen on myös rajoitettava terveyshaittaa tai poistettava se kokonaan. 

Asunto- ja kiinteistökauppariidoissa tämä tarkoittaa, että myyjälle saattaa syntyä velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja mahdollisesti rajoittamiseksi tai poistamiseksi.

Milloin toimenpideraja ylittyy ja miten toimenpiderajoja tutkitaan asunnoissa tai kiinteistöissä? Millaisia oikeudellisia ja käytännön haasteita toimenpiderajojen ylittyminen aiheuttaa asunto- ja kiinteistökaupoissa? Tämä artikkeli vastaa näihin kysymyksiin. 

Milloin toimenpideraja ylittyy?

Toimenpideraja koskee monenlaisia eri pitoisuuksia, mittaustuloksia tai ominaisuuksia (esimerkiksi meluhaitta, ilmanvaihto tai mikrobit). Tähän artikkeliin valitsimme tarkasteltavaksi mikrobit ja niiden toimenpiderajat, ja sen miten toimenpiderajojen ylittymistä arvioidaan laatuvirheiden näkökulmasta.

Asumisterveysasetuksen 20 § koskee mikrobeja, ja sen mukaan mikrobien toimenpideraja katsotaan ylittyneeksi seuraavissa tilanteissa:

• Kohteessa on korjaamaton kosteus- tai lahovaurio.
  
  
• Aistinvaraisesti havaitaan ja tarvittaessa analyyseillä varmistetaan mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä.
  
  (Lämmöneristeessä esiintyvä mikrobikasvu tyypillisesti ylittää toimenpiderajan vain, jos lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa. Tämä johtuu siitä, että ulkoilmassa ja maaperässä esiintyy paljon epäpuhtauksia, kuten mikrobeja, mikä on täysin normaalia. Kun lämmöneriste on kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, sen yhteys sisäilmaan on yleensä heikompi, eivätkä ulkoa tulevat mikrobit vaikuta yhtä todennäköisesti sisäilman laatuun.)
  
  
• Mikrobikasvua havaitaan muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleskeleva henkilö voi sille altistua.

Valviran asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa on tarkemmin määritelty pitoisuudet ja rajat, sekä se, miten mittaustuloksia tulee tulkita.

Mikrobin toimenpiderajan tutkiminen

Haastattelin rakennusterveys-, asbesti- ja haitta-aineasiantuntijaMarja Kansikasta. Marjalla on yli 20 vuoden kokemus kosteusvauriotutkimuksista ja hän on myösIndatec yrityksen perustaja. Indatec tutkii pääasiassa omakotikiinteistöjä sekä asunto-osakeyhtiöitä ja toimii Etelä-Suomen sekä Kymenlaakson alueella.

Miten mikrobien toimenpiderajan mahdollista ylittymistä käytännössä tutkitaan?

”Tutkimus alkaa aina silmämääräisellä tarkastelulla ja hajuhavainnoilla. Jos näkyvää hometta löytyy tai rakennuksessa haisee mikrobiperäinen haju, toimenpideraja on yleensä ylittynyt. Jos taas ongelmia ei heti havaita, seuraava askel on ottaa materiaalinäytteitä, esimerkiksi seinälevystä, runkorakenteista tai eristeistä.” Marja selittää.

”Näytteiden ottamisen jälkeen ne lähetetään Eurofinsin hyväksymään laboratorioon, ja tulosten saapumisessa menee noin muutama viikko. Mitä enemmän mikrobeja löytyy, sitä todennäköisemmin toimenpideraja ylittyy. Yksittäiset mikrobihavainnot eivät välttämättä tarkoita ongelmaa, mutta korkeat pitoisuudet tai yhdistelmät antavat selvän viitteen ongelmista.” Marja toteaa.

Kysyin, mistä Marja tietää mitä kohdetta, aluetta tai rakennetta pitää tutkia.

”Tutkimuskohdat määritellään sen perusteella, missä vaurioita todennäköisimmin on. Joshomekoira on käynyt kohteessa, sen havaintoja voidaan käyttää pohjana tutkimuksille. Jos koiraa ei ole käytetty, tehdään ensin riskiarvio rakennuksen rakenteista ja ympäristöstä. Esimerkiksi rakennusvuosi, materiaalit, rakennuksen korkeus maanpinnasta ja mahdolliset ulokkeet (esim. parvekkeet); kaikki vaikuttavat kohteen riskiarvioon. Ja tietysti selvät aistein tehtävät havainnot, kuten hajuhavainnot antavat viitteitä siitä, mitä kannattaa lähteä tarkemmin tutkimaan.” kertoo Marja.

”Mikäli tutkimukset paljastavat vaurioita ja mikrobin toimenpideraja ylittyy, arvioidaan ensin, tarvitaanko lisätutkimuksia vaurion laajuuden selvittämiseksi vai riittävätkö olemassa olevat tiedot. Tämän jälkeen laaditaan raportti ja lausunto, joissa kerrotaan löydöksistä ja suositellaan tarvittavia jatkotoimenpiteitä.” Marja jatkaa.

Miten kaksi RTA-asiantuntijaa voi päätyä eri tuloksiin samasta kohteesta?

Halusin kysyä Marjalta, miten on mahdollista, että kaksi RTA-asiantuntijaa voivat tutkia samaa kohdetta tai rakennetta, mutta päätyä täysin päinvastaisiin tuloksiin siitä, onko rakenteessa tai alueessa vaurio vai ei. Eikö kyse ole objektiivisesti tarkasteltavista seikoista?

Erityisesti asunto- ja kiinteistökauppariidoissa oikeussalissa tuomarille saatetaan esitellä kahden asiantuntijan raporttia kirjallisina todisteina. Myyjän puolen RTA-asiantuntijan raportissa saatetaan todeta, ettei mikrobin toimenpideraja ole ylittynyt tai ettei kohteessa ole vauriota. Samaan aikaan ostajapuolen RTA-asiantuntijan raportin mukaan, kohteessa on vaurio tai mikrobeja on havaittu niin paljon, että toimenpideraja on ylittynyt.

”Erilaiset tulokset johtuvat usein tulkintaeroista, sekä asiantuntijan ammattitaidosta. RTA on erikoistumiskoulutus, mutta siihen ei vaadita mitään yhtä tiettyä pohjakoulutusta. Jos asiantuntijalla on hyvin kapea pohjakoulutus, hän ei välttämättä kykene ottamaan kaikkia tutkimuksiin vaikuttavia seikkoja huomioon ja tämä vaikuttaa suoraan hänen tulkintaansa havainnoista.” Marja selostaa.

Valitettavasti myös eräällä toisella seikalla saattaa olla vaikutuksensa joidenkin asiantuntijoiden tekemiin raportteihin.

”Meillä on asiantuntijoita, jotka saattavat jättää joitain seikkoja huomiotta raporteissaan, jos se johtaa parempaan lopputulokseen asiakkaalle ja jos asiakas siitä maksaa vähän enemmän. Huolimattomasti tai väärin tehdyt raportit ovat tietysti ristiriidassa meille annetun valtakunnallisen ohjeistuksen kanssa siitä, miten raportit tulisi tehdä. Mitään sanktioita ohjeistuksen erilaisesta tulkinnasta ei kuitenkaan tule.” Marja kertoo.

Kiitos Marjalle paljon haastattelusta! Mikäli sinulle heräsi kysymyksiä asiaan liittyen, Marjan tavoittaa joko puhelimitse numerosta 0500 795 368 tai sähköpostitse osoitteesta info@indatec.fi. Lisää tietoja Indatecista löydät osoitteesta www.indatec.fi

Mikrobien toimenpiderajojen merkitys asunto- ja kiinteistökauppariidoissa

Artikkelin alussa todettiin, että toimenpiderajan ylittyminen voi vaikuttaa laatuvirheen tunnusmerkistön täyttymiseen.   

Otetaan yksinkertaistettu käytännön esimerkki: Myyjä myy kiinteistön ostajalle ja vakuuttaa, ettei rakennuksissa tai rakenteissa ole kosteusvaurioita. Myöhemmin RTA-asiantuntijan raportti osoittaa, että rakenteissa on korjaamaton kosteusvaurio, joka on yleensä suoraan mikrobien toimenpiderajan ylitys (Asumisterveysasetus 20 §). Toimenpiderajan ylitys tällaisessa tilanteessa voi osaltaan tukea ostajan väitettä siitä, että kiinteistössä on laatuvirhe, ja että hänellä on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Toisin sanoen, toimenpiderajan ylittyminen osoittaa objektiivisesti sen, että joihinkin toimenpiteisiin on ryhdyttävä. Laki ei kuitenkaan määrittele tarkasti, mitä  näiden toimenpiteiden tulisi olla. Pitääkö vikaa tai puutetta vain selvitellä, lähteä korjaamaan vai poistaa kokonaan? Usein oikeussalissa riidan ytimeksi muodostuukin se, että mitkä toimenpiteet katsotaan riittäviksi. Ostajan intressissä on mahdollisimman perusteellisesti vian, haitan tai puutteen korjaaminen tai kokonaan poistaminen. Myyjän intressissä on se, että mahdollisimman pienillä korjauksilla päästäisiin tilanteeseen, jossa toimenpideraja ei ylity.

Asiantuntijoiden raporteilla pyritään siis osoittamaan toimenpiderajan ylittyminen. Näiden raporttien käyttö todistelussa ei ole kuitenkaan täysin ongelmatonta. Kuten Marjan haastattelusta aikaisemmin tuli ilmi, kaikki raportit eivät välttämättä vastaa todellisuutta, ja asiantuntijoiden näkemykset voivat poiketa toisistaan huomattavasti. Lisäksi tuomareilla ei aina ole rakennusteknistä asiantuntemusta, mikä voi vaikeuttaa raporttien arviointia. Tällöin raporttien esittämisen ja johtopäätösten perustelujen merkitys korostuu entisestään. Ammattitaitoinen juristi, joka tuntee asunto- ja kiinteistökauppojen ongelmakohdat, pystyy tehokkaasti perustelemaan raportteihin perustuvat väitteet tai kyseenalaistamaan virheelliset raportit, esittäen näin todellisuutta paremmin vastaavan kuvan.

Lopuksi

Edellä mainittuun perustuen on selvää, että asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut juristi on paras kumppani, olitpa ostajana tai myyjänä joko kaupan kynnyksellä tai keskellä riitatilannetta.

Toimistomme juristeilla on vuosien kokemus näistä asioista, ja autamme mielellämme. Ota yhteyttä soittamalla numeroon 010 336 8990 tai lähettämällä sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi.

Juliana Akin, OTM

Avainsanat: toimenpideraja – asuntokauppa – kiinteistökauppa – asuntokauppariita – kiinteistökauppariita – asumisterveysasetus