Asunnon tai kiinteistön kaupan osapuolten tulisi perehtyä kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin ennen kaupantekoa. Muutoin vaarana on, että kauppa tehdään ilman riittävää tietoisuutta tai ymmärrystä kohteen ominaisuuksista tai kunnosta. Tämä epäselvyys voi johtaa riitoihin kaupanteon jälkeen. Homekoirien käyttö voi pienentää näiden riitojen riskiä, vaikkei se niitä täysin poistakkaan.  

Mutta miten ja milloin homekoiria tulisi hyödyntää asunto- tai kiinteistökaupoilla? Tämän selvittämiseksi haastattelin homekoirayrittäjä Niina Siljanderia.

Homekoirien käyttö asunto- ja kiinteistökaupoilla

Niina Siljander on Home-Etsivä-yrityksen perustaja. Yritys toimii pääasiassa koko Etelä-Suomen alueella, mutta myös muualla Suomessa ja käyttää kosteus- ja homevaurioiden paikantamiseen erikoiskoulutettuja homekoiria.

Huomioithan, että homekoirien koulutustavoissa on isoja eroja ja nämä erot vaikuttavat koirien tarkkuuteen sekä työskentely- ja ilmaisutapoihin. Niinan vastatessa alla oleviin kysymyksiin, hän nimenomaan puhuu Home-Etsivän homekoirista, eikä yleisesti kaikista homekoirista.

Kysyin ensin Niinalta, miten homekoiria käytetään asuntojen ja kiinteistöjen tarkastamisessa.

”Home-Etsivän homekoirat on koulutettu painottamaan ilmaisunsa kosteusvaurioindikaattoreihin ja VOC-yhdisteisiin (mm. 2-etyyliheksanoli, 2EH). Home-Etsivän koirat eivät esimerkiksi ilmaise kukkamullasta tai lattiakaivoista nousevia mikrobihajuja”, kertoo Niina.

Niinan homekoirien kyky jättää huomiotta kaikki muut mikrobihajut ja keskittyä vain kosteusvaurioista kertoviin hajuihin perustuu niiden hajuerottelutaitoon.

”Riippuen siitä millä alustalla mikrobi kasvaa, se haisee erilaiselta. Labramaljalla kasvatettu mikrobi ei haise samalta mitä mullassa, puussa tai kipsilevyssä elävä mikrobi. Home-Etsivän koirat on koulutettu aidoilla kosteusvaurionäytteillä, eikä labramaljoilla kasvatetuilla mikrobinäytteillä. Hajuerottelutaito mahdollistaa myös sen, että koirani pystyvät ilmaisemaan ja löytämään erilaisia ongelmia, juuri siksi koska eri rakenteissa olevat kosteusvaurio-ongelmat haisevat erilaiselta”, Niina selittää.

Kysyin myös Niinalta, miten koirat ilmaisevat, että kohteessa on ongelma.

”Toinen koiristani ilmaisee tassulla, eli jos lattiassa on ongelma, se näyttää tassulla lattiaa. Toinen taas jähmettyy paikoilleen ja koskettaa kuonolla kohtaa, josta haju tulee. Homekoirien etu on siinä, että tutkimus tehdään rakenteita rikkomatta. Homekoirat auttavat kohdistamaan mahdolliset jatkotutkimukset oikeaan paikkaan”, Niina sanoo.

Halusin myös kuulla Niinan näkemyksen siitä, missä vaiheessa asunto- tai kiinteistökauppaprosessia homekoiria kannattaisi käyttää.

”Ehdottomasti ensimmäisenä. Valitettavan usein kuulen asiakkaiden harmittelevan, ’miksi emme käyttäneet koiria aikaisemmin?’”, Niina kertoo.

”Törmään jatkuvasti työssäni siihen, että on ensin käytetty kuntotarkastajaa, joka ei ole löytänyt mitään ongelmaa. Kun ostajat haluavatkin paikalle homekoiran ja koira tekee ilmaisuja, on taas kutsuttava kuntotarkastaja tai kuntotutkija tekemään lisätarkastukset, ja tämä tuo vain lisäkustannuksia myyjälle. Kun homekoira käytettäisiin ennen kuntotarkastusta, pääsisi kuntotarkastaja heti tutkimaan mahdollisia ilmaisualueita tarkemmin.
 
Myös remonttikohteissa käynyt monesti näin, että on löydetty kohteesta yksi ongelma, jota on sitten lähdetty remontoimaan. Remontin jälkeen kuitenkin hajuhavainnot tai oireet jatkuneet ja käytetään homekoiraa, joka löytääkin lisää ongelmia. Remontti joudutaan tekemään uudestaan ja uudet pinnat purkamaan, jotta kaikki ongelmat saadaan korjattua”, Niina neuvoo.

Kysyin myös Niinalta, miten kuntotarkastajan, kuntotutkijan ja homekoirien käyttö liittyvät toisiinsa, ja onko järkevää käyttää kaikkia asiantuntijoita asunto- ja kiinteistökaupoilla.

”Kuntotarkastaja ja kuntotutkija ovat eri asioita. Kuntotarkastaja tekee pintapuolisemman tarkastuksen, kun taas kuntotutkija tekee syvemmälle rakenteisiin kohdistuvia yksityiskohtaisempia tutkimuksia. Itse suosittelisin ensin käyttämään homekoiria ja sen jälkeen kuntotarkastajaa. Tai mikäli koirat jotain ilmaisevat, tilaamaan kuntotutkijan kohdistamaan tutkimukset koirien ilmaisemiin alueisiin.

Kuntotarkastajan tekemät rakenneavaukset eivät nimittäin aina paljasta kohteessa olevia ongelmia. Mikrobeja kun ei ole usein mahdollista havaita silmämääräisesti tai edes kosteusmittarilla. Jos rakenteessa on riskirakenne tai homekoira tehnyt ilmaisun rakenteeseen, siitä tulisi ottaa näyte ja lähettää se tutkimuksiin”, Niina selventää.

Jos homekoirat tekevät ilmaisuja, toimi näin

Tiedustelin Niinalta, mitä pitäisi tehdä, jos homekoirat löytävät kohteesta ongelmia.

”Jos koirani tekevät ilmaisuja, suosittelen aina jatkotutkimusten tekoa. Asiantuntijoita on kuitenkin monenlaisia, ja suosittelisin kiinnittämään huomiota, että tutkijalla on rakennusalan koulutuksen lisäksi koulutusta tai kokemusta sisäilma-asioista. Pelkkä homekoiratutkimus ei riitä todisteena asunto- tai kiinteistökauppariidoissa, joten jos koiran ilmaisemia alueita tulee, opastan asiakkaita teetättämään tutkimuksen RTA-koulutuksen saaneelta tutkijalta”, Niina selostaa.

Jatkotutkimusten teko koirien tekemistä havainnoista voi nousta merkitykselliseksi myös mahdollisissa reklamaatiotilanteissa.

Helsingin hovioikeuden tuomiossa 30.6.2023 nro 1035, kohteessa oli tehty homekoiratutkimus. Ostajat menettivät kuitenkin oikeuden vedota virheisiin, koska reklamaatio oli tehty myöhässä (kaksi vuotta ja joka tapauksessa noin kahdeksan kuukautta sen jälkeen, kun ostajien olisi pitänyt havaita virhe). Hovioikeus totesi, että aktiivisen ja huolellisen ostajan olisi pitänyt ryhtyä tarkempiin rakenteellisiin tutkimuksiin aikaisemmin.

Tapaus toimii varoittavana esimerkkinä siitä, miten ostaja voi menettää oikeuden vedota virheisiin. Homekoiratutkimusraportissa suositellut jatkotoimenpiteet kannattaakin suorittaa mahdollisimman pian, jotta virheestä voi reklamoida kohtuullisessa ajassa.

Kysyin myös Niinan mielipidettä siitä, että monet saattavat välttää homekoirien käyttöä asunto- ja kiinteistökaupoissa kaupantekoon liittyvien kustannusten minimoimiseksi.

”Home-Etsivien koirien käyttö maksaa noin 450–550 euroa. Tämä on pieni hinta verrattuna talon hintaan. Yli 500 euron mennään nopeasti myös riitatilanteissa, jossa asianajajat joudutaan ottamaan mukaan. Lisäksi terveyttähän ei aina saa edes rahalla takaisin. Yleensä mitä aikaisemmin virheet havaitaan, sen halvemmaksi niiden korjaaminen tulee. Jokainen ongelma alkaa ensin pienenä”, Niina toteaa.

Niina kertoi myös yhden itselleni tuntemattoman, mutta erittäin hyödyllisen seikan, johon kannattaa kiinnittää huomiota asunto- tai kiinteistökaupoilla.

”Kiinteistönvälittäjillä on usein kiire saada kohde myydyksi. He saattavat välillä vastustaa homekoiratutkimuksia. Sillä mikäli homekoiratutkimuksessa ilmenee tarve jatkotutkimuksille, pidentää tämä usein kaupantekoa ainakin noin kahdella tai kolmella viikolla, koska tulosten saapuminen näytteistä kestää usein vähintään tämän ajan”, Niina paljastaa.

Kannattaa siis olla tietoinen tästä mahdollisesta intressien ristiriitatilanteesta asunto- tai kiinteistökaupoilla!

Homekoirien käyttöön liittyy toisinaan väärinkäsityksiä

Olin myös utelias kuulemaan Niinan näkemyksen yleisimmistä väärinkäsityksistä liittyen homekoiriin.

”Noh… näitä on paljon. Syksyllä ei kuulemma voi käyttää homekoiria, koiran tekemä ilmaisu lattiaan johtuu siitä, että siihen on joskus kaatunut maitoa, joka on imeytynyt saumaan, ja ulkoa on tullut multaa, kun sisällä on kävelty saappailla”, Niina luettelee.

Seuraava väärinkäsitys liittyen homekoiriin on johtanut kerran varsin ”eriskummalliseen” tilanteeseen.

”Asiakas oli siirtänyt kaikki huonekalut pois ennen homekoiratutkimusta, ja kyseli minulta, käytänkö pyyhettä sen jälkeen, kun koirat ovat merkanneet. Kysyin, että mihin ihmeeseen tarvitsisin pyyhettä. Siihen asiakas vastasi, ’No siivoamaan koiran pissat.’ Hän oli luullut, että homekoirani ilmaisevat mahdolliset kosteusvauriot pissaamalla!”, Niina naurahtaa.

Näin siis EI ole. Home-Etsivän koirat tekevät ilmaisunsa joko tassulla tai kuonokosketuksella, tai hyppäämällä ylöspäin, jos esimerkiksi katossa on ongelmia.

Kiitos Niinalle haastattelusta, ja toivottavasti sinulla lukijana on nyt parempi käsitys homekoirien roolista ja käytöstä asunto- tai kiinteistökaupoilla. Mahdolliset lisäkysymykset homekoiriin liittyen voit laittaa Niinalle joko sähköpostilla info@home-etsiva.fi tai soittamalla 040 7244 722.

Velvoittaako laki käyttämään homekoiria asunto- tai kiinteistökaupoilla?

Maakaaren tai asuntokauppalain säännökset eivät suoraan velvoita kaupan osapuolia käyttämään asiantuntijapalveluita, kuten homekoiria, missään vaiheessa asunnon tai kiinteistön kauppoja.

Homekoiratutkimuksen teetättäminen saattaa kuitenkin olla viisasta, mikäli myyjä haluaa minimoida virhevastuunsa konkretisoitumisen. Myyjähän voi joutua vastuuseen tilanteissa, joissa hän on antanut virheellisiä tietoja kaupan kohteen kunnosta tai ominaisuuksista tai jättänyt sellaisia tietoja antamatta, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (MK 2:17 § ja AKL 6:11 §).

Lisäksi, mikäli myyjä haluaa rajoittaa esimerkiksi kiinteistön kaupassa virhevastuutaan vastuunrajoitusehdolla, on kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta oltava riittävän hyvä käsitys. Voit lukea lisää vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksesta ”Milloin vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity kiinteistön kauppakirjassa?” artikkelistamme.  

Mitä tulee ostajaan, maakaari tai asuntokauppalaki eivät velvoita ostajaa tarkistamaan myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai suorittamaan teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä (MK 2:22 § ja AKL 6:12 §). Ostajalla ei siis yleensä ole velvollisuutta käyttää homekoiria asunto- tai kiinteistökauppoja tehdessään.

Tästä huolimatta, tutkimusten teettäminen voi olla viisasta. Homekoirien käyttö on yksi kustannustehokkaimmista ja vaivattomammista tavoista auttaa kaupan osapuolia hahmottamaan kohteen kunto tarkemmin, mikä voi ehkäistä epäselvyyksiä ja riitatilanteita.  

Milloin juristi avuksi?

Mikään tutkimus ei koskaan ole täysin varma. Vaikka tutkimuksia olisi teetetty, kohteesta voi silti myöhemmin löytyä virheitä. Mikäli virheitä ilmenee, voi olla tarpeen neuvotella hinnanalennuksesta, virheen korjaamisesta ja kustannusten jaosta tai, viime kädessä, kaupan purkamisesta.

Kun tarvitset joko kiinteistön ostajana tai myyjänä oikeudellista apua esimerkiksi kauppojen virhetilanteissa, olemme tähän erikoistunut asianajotoimisto ja autamme mielellämme. Mahdollisissa virhetilanteissa suosittelemme ottamaan yhteyttä mahdollisimman pian, jotta esimerkiksi reklamaatiolle asetetut määräajat eivät umpeudu.

Voit ottaa yhteyttä joko soittamalla 010 336 8990 tai laittamalla sähköpostia osoitteeseen asiakaspalvelu@hclaw.fi

Juliana Akin, OTM

Asianajotoimisto Haanpää Oy

Avainsanat: homekoira - kiinteistökauppa – kiinteistöoikeus - asuntokauppa - asuntokauppalaki - asuntokauppariita